Altana w ROD - maksymalnie 35 m2 powierzchni - 01.03.2022

0103.2022

Na terenie działki w ROD – zgodnie z obowiązującym prawem – dozwolona jest budowa altany o powierzchni do 35 m2. Nie można w niej zamieszkiwać ani prowadzić działalności gospodarczej. W przypadku wygaśnięcia prawa do działki jej użytkownikowi nie przysługuje wynagrodzenie za altanę wybudowaną niezgodnie z prawem.

Tymczasem na wielu portalach bez trudu znajdziemy ofertę sprzedaży działki w ROD z domem o powierzchni 70 m2, czy nawet 130 m2, wyposażonym w wolnostojący garaż lub warsztat oraz zachwalanym, jako nadający się do całorocznego zamieszkania. Z analizy obowiązującego prawa krajowego i Polskiego Związku Działkowców wynika, że użytkownik takiej działki złamał przepisy dotyczące zagospodarowania działki w ROD.

Zasady budowy altany - jej rozmiar i funkcje uregulowane są w:

• Ustawie o Rodzinnych Ogrodach Działkowych (z 13 grudnia 2013 r.)
• Regulaminie ROD         
• Ustawie Prawo Budowlane (z 7 lipca 1994 r. 

Bezpośrednio z ustawy o ROD (art. 2)  wynika, że altana działkowa to wolnostojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy, o powierzchni zabudowy do 35 m2, wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2.

Z kolei art. 12 ustawy o ROD mówi, że na terenie działki obowiązuje zakaz zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej. A zgodnie z art. 13 tej ustawy na terenie działki nie może znajdować się altana działkowa niespełniająca powyższych wymagań.

Wynika to z zapisanych w ustawie o ROD funkcji rodzinnych ogrodów (art.4). Są one urządzeniami użyteczności publicznej, służącymi zaspokajaniu wypoczynkowych, rekreacyjnych i socjalnych potrzeb członków społeczności lokalnych, dając im możliwość prowadzenia upraw ogrodniczych na własne potrzeby. Ważnym celem istnienia rodzinnych ogrodów jest podnoszenie standardów ekologicznych otoczenia, z czym kłóci się budowa całorocznego domu i zamieszkiwanie w nim. Z doświadczeń PZD  wynika, że w zdecydowanej większości przypadków ponadnormatywne altany służą do całorocznego zamieszkiwania.

Ważne! Zgodnie z Ustawą o ROD (art. 42) w razie wygaśnięcia prawa do działki, działkowcowi nie przysługuje wynagrodzenie za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem. Odszkodowanie za ponadnormatywną altanę nie przysługuje także w przypadku likwidacji rodzinnego ogrodu działkowego (art.26).

Szczegółowe wymogi dotyczące zagospodarowania działki w rodzinnym ogrodzie i dopuszczalnych na niej urządzeń znajdują się w Regulaminie ROD, m.in. zabrania on stawiania na działce wszelkiego rodzaju dodatkowych pomieszczeń gospodarczych. Także z Regulaminu wynika, że działkowiec ma obowiązek zawiadomić na piśmie zarząd ROD o planowanej budowie lub przebudowie (powierzchni, usytuowaniu), a zarząd ROD w imieniu PZD sprawuje nadzór nad inwestycją, m.in. sprawdza, czy jest zgodna z zawiadomieniem.  Jeśli stwierdzi, że budynek narusza zasady dotyczące altan powinien nakazać działkowcowi wstrzymanie budowy i usunięcie nieprawidłowości, a nawet rozebranie budynku.

W przypadku powstania ponadnormatywnej altany zarząd ROD zgłasza tę samowolę budowlaną do organu administracji publicznej, jakim jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Jeżeli PINB stwierdzi naruszenie Ustawy Prawo Budowlane odnośnie altany, wówczas stanowi to podstawę nawet do wypowiedzenia użytkownikowi przez zarząd ROD umowy dzierżawy działkowej (Ustawa o ROD, art.13 Ustawy).

Przypomnijmy, że obowiązujące od stycznia br. przepisy umożliwiające  budowę domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez uzyskania pozwolenia, niczego nie zmieniają w przypadku ROD, gdyż dotyczą wyłącznie domów mieszkalnych, a zamieszkiwanie na działce w ROD jest niezgodne z prawem.

Wracając do przytoczonych na początku ofert z portali internetowych, warto zwrócić uwagę, że konsekwencje nabycia działki z ponadnormatywną altaną (konieczność jej przebudowy lub nawet rozebrania) spadają na kupującego. 

 

Lidia Sosnowska

 

Galeria