Mieszkania będą tańsze? Ta ustawa wstrząśnie rynkiem nieruchomości

2910.2024

Problem, który wstrzymuje dziś wiele inwestycji w całej Polsce

Dzisiejszy stan prawny umożliwia zainteresowanym podmiotom złożenie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę i to nawet bez podawania jakichkolwiek rzeczowych argumentów. Wystarczy więc, że sąsiad planowanej inwestycji napisze, że po prostu nie zgadza się z decyzją wydaną deweloperowi. Takie odwołanie obligatoryjnie musi natomiast zostać rozpatrzone przez organ drugiej instancji, a więc danego wojewodę.

Zazwyczaj trwa to przynajmniej kilka miesięcy, podczas których inwestor nie może rozpocząć zaplanowanych prac budowlanych.

Nawet jednak po utrzymanej przez wojewodę decyzji o pozwoleniu na budowę, strona, która wcześniej wniosła odwołanie, zgodnie z przepisami prawa, może teraz zaskarżyć rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego.

Tu sprawa może czekać na rozpatrzenie kolejnych parę lat… Podczas tego okresu, choć inwestor może już działać, to jednak decydując się na to, sporo ryzykuje. Jeżeli bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny lub Naczelny Sąd Administracyjny wyda wyrok, którym uchyli decyzję o pozwoleniu na budowę, deweloper w jednym momencie będzie musiał wstrzymać wszystkie prace.

Taki stan prawny powoduje, że wiele inwestycji w całym kraju stoi. Popyt na nieruchomości jest natomiast przeogromny. Przypomnijmy, że zgodnie z najnowszymi wyliczeniami w Polsce wciąż brakuje około 1,5 miliona lokali!

Zaproponowane rozwiązanie, czyli powstająca ustawa

Propozycję poradzenia sobie z powyższą sytuacją zaraz po wyborach w 2023 r. przedstawili eksperci z Platformy Mieszkaniowo-Budowlanej Pracodawców RP. Jednym z najważniejszych postulatów był przy tym postulat ograniczenia możliwości składania odwołań.

Wydaje się, że przedstawiony wtedy pomysł spotkał się ze zrozumieniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Resort właśnie ogłosił bowiem, że przygotowuje projekt ustawy w tej sprawie.

Mówiąc precyzyjnie, informację tę, podczas posiedzenia sejmowej komisji infrastruktury, przedstawił wiceminister rozwoju Jacek Tomczak. Wskazał on, że rząd ma propozycje, które mają usprawnić cały mieszkaniowy proces inwestycyjny. Kluczowym środkiem do tego celu ma być zmiana przepisów, która zobliguje wszystkich składających odwołania i zażalenia do:

• Wyraźnego i jednoznacznego określenia zakresu swojego żądania;
• Wskazania dowodów, które będą to żądanie uzasadniać.

Brak powyższych elementów w złożonym dokumencie spowoduje wezwanie strony do uzupełnienia braków formalnych w ciągu 14 dni.

Zdaniem wiceministra Tomczaka zmiana ta spowoduje zauważalne ograniczenie liczby wpływających odwołań i zażaleń. Szczególnie dotyczyć ma to natomiast tych dokumentów, które składane są dziś czysto instrumentalnie, a więc wyłącznie celem utrudnienia i wydłużenia procesu inwestycyjnego.

Co w praktyce oznaczają zapowiadane zmiany?

Ministerialna propozycja spotkała się z oczywistą aprobatą ze strony deweloperów i architektów, którzy sami zmiany te proponowali.

Wydaje się, że nadchodzące reformy powinny jednak cieszyć także te osoby, które w najbliższych latach planują zakup własnej nieruchomości.

Inwestycje mieszkaniowe, które są dziś w całym kraju wstrzymywane przez liczne odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę, to bowiem naprawdę niemały problem. Dla deweloperów generuje to spore koszty, które zdaniem niektórych ekspertów, liczyć można wręcz w miliardach złotych. To z kolei nie może pozostawać bez znaczenia dla końcowych cen…

Z jednej bowiem strony inwestorzy, którzy zmuszani są do wstrzymania swoich inwestycji, straty z tego tytułu po prostu muszą gdzieś nadrobić. Z drugiej mają do tego sposobność, gdyż popyt na nieruchomości w Polsce wciąż jest na bardzo wysokim poziomie, a inwestycyjne przestoje negatywnie działają na ogólną podaż.

Być może więc po wprowadzeniu zmian, które przynajmniej w pewnym zakresie uwolnią inwestycje mieszkalne na terenie całego kraju, w końcu doczekamy się wyraźnego spadku cen nieruchomości.

Prawnicze wątpliwości dotyczące planowanych zmian – na czym polegają?

Nie wszyscy jednak opisywane propozycje oceniają jednoznacznie pozytywnie. Pewne wątpliwości słychać szczególnie ze strony prawników.

"Podkręcenie" wymogów formalnych dla odwołań i zażaleń może być bowiem problemem dla wielu osób, które faktycznie nie będą zgadzały się z wydaną decyzją o pozwoleniu na budowę. Trzeba pamiętać, że wśród nich z pewnością znajdą się też podmioty bez znajomości prawa, które nie będą reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika (np. z powodu braku środków). Przepisy muszą więc zostać skonstruowane w taki sposób, aby nie uniemożliwiało to działania również takim osobom czy organizacjom.

Nowe regulacje muszą też być bardzo precyzyjne i nie stwarzać pola do uznaniowości przy ocenie wymogów środka odwoławczego. Jeżeli nie zostanie o to zadbane, mogą bowiem pojawić się spory organów ze stronami, z których część trafi przed sądy.

źródło:https://www.onet.pl/styl-zycia/kbpl-2/mieszkania-beda-tansze-ta-ustawa-wstrzasnie-rynkiem-nieruchomosci/n14j989,0666d3f1

Galeria